Реновация и прочая застройка
May. 14th, 2017 12:38 pm![[personal profile]](https://www.dreamwidth.org/img/silk/identity/user.png){kind=small}
scif_yarСтолько шума, столько воплей - АА, ололо кагжетаг.
Митинг сегодня.
Сотни тышш идей, начиная от борьбы башен, заканчивая госдепом и строительной мафией.
Между тем надо вооружиться известной штукой - фактами.
1. Строительный рынок Москвы и области перегрет и представляет из себя фактически пирамиду. Много лет было выгодно взять квартиру на стадии котлована и продать ее на стадии "стены возвели". Доходность была выше банковской, рынок рос.
Итог - сейчас цена квадратного метра в соседнем регионе - 30т.р, в Московской области - 60, в Москве - 150 т.р .
2. Сейчас на фоне падения доходов и остановки строек - уже началось падение строительных кампаний. Кого-то покупают, ктото банкротится.
Но надо понимать, что банкротство строительной кампании вовсе не гарантирует достройку силами кредитора или банков.
3. При этом ситуация с квартирами в этой пирамиде ничуть не меняется уже пару лет - кто успел, тот выскочил, а кто не успел - тот ждет. Но ценник при этом не падает - потому что в эту игру (пирамиду) начали играть через ипотеку, а ее надо выплачивать - при том, что рыночная стоимость квартиры уже порой НИЖЕ, чем стоимость кредита плюс процентов.
4. Как итог - у строительных кампаний есть пирамида в виде закредитованности и продажи СЛЕДУЮЩЕГО объекта для постройки ТЕКУЩЕГО. Нет продаж в следующем - нет достройки текущего.
А оплачивать кредит самой кампании тоже надо.
5. Как итог - есть еще огромный объем не проданных жилых и бизнес - метров. При том, что активно идет освоение площадок Зил и Серп и Молот, и ожидаются еще сносы - все равно есть объем простаивающего.
В этих условиях снижение цен (хоть сколько-то значимое) не нужно вообще никому
- это не нужно банкам, потому что убытки, снижение стоимости залога
- это не нужно строителям, потому что при том же объеме упадет прибыль
- и это не гарантирует вынимание бабла из заначек (все уже вынуто)
- и не мотивирует спрос (а ну как через месяц еще приупадет? или рубль опять укрепится к 80 ?)
Есть еще вот такое любопытное дело:
Реновация по старой программе идет давно и серьезно затянулась. Прям почти как Т-50 или МС-21, только еще дороже. Тут же предлагается еще раз оттоптаться по этим граблям, причем застройщики уже опытные - знают, что им обязательно попробуют навязать социалку (школы-сады) и инженерку (трубы). Это ДОРОГО ДОРОГО.
Итого - строители конечно решение 1488 партсъезда одобряют и конечно к 2055 году выполнят, если конечно ишак или шах раньше не.
Но вот с энтузиазмом не очень.
Кому еще оно надо?
Мэрии Москвы и Собянину лично? Но зачем - бюджет не тянет что есть, и затыкать им (бюджетом) непроданные квартиры по схеме "переселение в не проданный новострой" - это странно.
Части строительных кампаний, производителям бетона, плит, конструкций итд? Но они часто интегрированы в холдинги, и точно так же понимают, что нужен спонсор этого банкета.
В итоге все совсем странно
- конечно освоить бюджет мало кто против. Распил как национальный спорт. Не такой масштаб конечно, как у минобороны США, но в целом неплохо.
- но бюджета нет, а есть пирамида, причем в ней завязаны и банки. А товар (залог) - неликвид по завышенной цене.
Так что - ДЕНЕГ НИ У КОГО НЕТ. А пирамида есть.
Так что с моей колоколенки это выглядит как подготовка к крупному обрушению рынка - схлапыванию пирамиды по образцу США-2007
https://ru.wikipedia.org/wiki/Ипотечный_кризис_в_США_(2007)
Все предпосылки к этому видны
- закредитованность населения
- падение стоимости залога
- падение реальных доходов
- остановка пирамиды
Что в таких условиях дает кем-то прокредитованное (кем-кем. населением, кем еще) массовое строительство? Фактически оно даст отсрочку и возможное смягчение падения пирамиды за счет плавности, когда цена за счет роста предложения будет плавно снижаться.
От самой пирамиды это не спасет, конечно.
Само собой, под шумок снесут 5-10-20 домов в удобном месте, где дом еще годен, но очень уж место удобное.
Какой из этого глобальный вывод?
Реновация будет, но ее сроки и списки домов будут определяться индивидуально, постоянно меняться и в итоге все будет основываться на наличии или отсутствии бабла в казне.
На какую-то законность в данном вопросе (обеспечение социальной стабильности) будет положен хер - государство важней какой-то там конституции.
Митинг сегодня.
Сотни тышш идей, начиная от борьбы башен, заканчивая госдепом и строительной мафией.
Между тем надо вооружиться известной штукой - фактами.
1. Строительный рынок Москвы и области перегрет и представляет из себя фактически пирамиду. Много лет было выгодно взять квартиру на стадии котлована и продать ее на стадии "стены возвели". Доходность была выше банковской, рынок рос.
Итог - сейчас цена квадратного метра в соседнем регионе - 30т.р, в Московской области - 60, в Москве - 150 т.р .
2. Сейчас на фоне падения доходов и остановки строек - уже началось падение строительных кампаний. Кого-то покупают, ктото банкротится.
Но надо понимать, что банкротство строительной кампании вовсе не гарантирует достройку силами кредитора или банков.
3. При этом ситуация с квартирами в этой пирамиде ничуть не меняется уже пару лет - кто успел, тот выскочил, а кто не успел - тот ждет. Но ценник при этом не падает - потому что в эту игру (пирамиду) начали играть через ипотеку, а ее надо выплачивать - при том, что рыночная стоимость квартиры уже порой НИЖЕ, чем стоимость кредита плюс процентов.
4. Как итог - у строительных кампаний есть пирамида в виде закредитованности и продажи СЛЕДУЮЩЕГО объекта для постройки ТЕКУЩЕГО. Нет продаж в следующем - нет достройки текущего.
А оплачивать кредит самой кампании тоже надо.
5. Как итог - есть еще огромный объем не проданных жилых и бизнес - метров. При том, что активно идет освоение площадок Зил и Серп и Молот, и ожидаются еще сносы - все равно есть объем простаивающего.
В этих условиях снижение цен (хоть сколько-то значимое) не нужно вообще никому
- это не нужно банкам, потому что убытки, снижение стоимости залога
- это не нужно строителям, потому что при том же объеме упадет прибыль
- и это не гарантирует вынимание бабла из заначек (все уже вынуто)
- и не мотивирует спрос (а ну как через месяц еще приупадет? или рубль опять укрепится к 80 ?)
Есть еще вот такое любопытное дело:
Реновация по старой программе идет давно и серьезно затянулась. Прям почти как Т-50 или МС-21, только еще дороже. Тут же предлагается еще раз оттоптаться по этим граблям, причем застройщики уже опытные - знают, что им обязательно попробуют навязать социалку (школы-сады) и инженерку (трубы). Это ДОРОГО ДОРОГО.
Итого - строители конечно решение 1488 партсъезда одобряют и конечно к 2055 году выполнят, если конечно ишак или шах раньше не.
Но вот с энтузиазмом не очень.
Кому еще оно надо?
Мэрии Москвы и Собянину лично? Но зачем - бюджет не тянет что есть, и затыкать им (бюджетом) непроданные квартиры по схеме "переселение в не проданный новострой" - это странно.
Части строительных кампаний, производителям бетона, плит, конструкций итд? Но они часто интегрированы в холдинги, и точно так же понимают, что нужен спонсор этого банкета.
В итоге все совсем странно
- конечно освоить бюджет мало кто против. Распил как национальный спорт. Не такой масштаб конечно, как у минобороны США, но в целом неплохо.
- но бюджета нет, а есть пирамида, причем в ней завязаны и банки. А товар (залог) - неликвид по завышенной цене.
Так что - ДЕНЕГ НИ У КОГО НЕТ. А пирамида есть.
Так что с моей колоколенки это выглядит как подготовка к крупному обрушению рынка - схлапыванию пирамиды по образцу США-2007
https://ru.wikipedia.org/wiki/Ипотечный_кризис_в_США_(2007)
Все предпосылки к этому видны
- закредитованность населения
- падение стоимости залога
- падение реальных доходов
- остановка пирамиды
Что в таких условиях дает кем-то прокредитованное (кем-кем. населением, кем еще) массовое строительство? Фактически оно даст отсрочку и возможное смягчение падения пирамиды за счет плавности, когда цена за счет роста предложения будет плавно снижаться.
От самой пирамиды это не спасет, конечно.
Само собой, под шумок снесут 5-10-20 домов в удобном месте, где дом еще годен, но очень уж место удобное.
Какой из этого глобальный вывод?
Реновация будет, но ее сроки и списки домов будут определяться индивидуально, постоянно меняться и в итоге все будет основываться на наличии или отсутствии бабла в казне.
На какую-то законность в данном вопросе (обеспечение социальной стабильности) будет положен хер - государство важней какой-то там конституции.
no subject
Date: 2017-05-14 12:09 pm (UTC)Московский бюджет и так в дефиците. всякие праздники и прочие реконструкции центра бабло жрут, похоже надежда на дотацию под реновацию из федерального бюджета.
Все счастливы.
no subject
Date: 2017-05-14 12:28 pm (UTC)-
они точно также в курсе о его дефиците.
Конечно, если кремль забашляет и закачает бабла, то будет ок - правда, где бабло возьмет Кремль?
no subject
Date: 2017-05-14 12:42 pm (UTC)no subject
Date: 2017-05-14 02:40 pm (UTC)И похоже да, пытаются отсрочить схлопывание пузыря!
no subject
Date: 2017-05-14 03:07 pm (UTC)no subject
Date: 2017-05-14 03:45 pm (UTC)А вот совокупность их интересов даст забавный эффект - РБК показывал владельца фирмы стройматериалов, удивленного, что за его бизнес дают только меньше баланса...
no subject
Date: 2017-05-14 04:22 pm (UTC)Кто-то с хорошей кредитной линией и крышей может подмять еще кусочек рынка
no subject
Date: 2017-05-14 05:35 pm (UTC)